O sector imobiliário angolano atravessa um momento de transformação profunda. Entre as heranças de um longo período de fragilidade fundiária e as perspectivas que um mercado em expansão proporciona, Angola tem vindo a construir, passo a passo, um quadro legal e institucional capaz de dar resposta às exigências de investidores nacionais e internacionais.

A produção legislativa dos últimos anos é, neste contexto, um sinal inequívoco da vontade institucional de modernizar o sector e de o tornar mais atractivo, mais transparente e mais inclusivo.

O acesso à terra como pilar do investimento

Em Angola, a terra é, por definição constitucional, propriedade do Estado. A concessão de direitos fundiários aos particulares tem enfrentado, ao longo dos anos, alguns desafios práticos, como a complexidade dos procedimentos administrativos, a necessidade de actualização do cadastro predial e a inexistência de critérios uniformes para a valorização dos terrenos. Estes factores geraram, inevitavelmente, alguma incerteza jurídica que tem condicionado decisões de investimento e dificultado a resolução de questões fundiárias de natureza diversa.

A superação destes desafios passa, necessariamente, pelo acesso rápido e eficiente à terra. A segurança jurídica sobre os direitos fundiários é um elemento essencial para que promotores imobiliários, agricultores e investidores possam planear, financiar e desenvolver projectos de médio e longo prazo com a confiança necessária e a robustez pretendida.

É precisamente neste contexto que assume particular relevância o Decreto Presidencial n.º 260/25, de 8 de Dezembro, que define a metodologia de cálculo do preço dos terrenos integrados no domínio privado do Estado, concedíveis por via de contrato especial de concessão para a constituição de direito de superfície e contrato especial de arrendamento para a concessão de ocupação precária.

Este diploma vem colmatar a ausência de critérios objectivos e uniformes para a fixação do valor dos terrenos estatais, tornando possível estabelecer uma base de referência fiável para as negociações entre o Estado e os privados, reduzindo a margem de discricionariedade e promovendo maior transparência no acesso à terra e maior previsibilidade de custos.

O Decreto Presidencial n.º 95/25, de 9 de Maio, que estabelece a classificação das comunas para efeitos de organização e administração do território, bem como o regime de administração dos municípios, contribui igualmente para a segurança e clareza do quadro fundiário, na medida em que estrutura a organização territorial sobre a qual assenta a gestão da ter ra. Uma definição precisa das unidades administrativas é condição prévia para qualquer sistema cadastral eficaz e para a correcta atribuição de responsabilidades na concessão de direitos fundiários.

A regularização de imóveis na prática: Desafios no terreno e o papel da Janela Única

Se o quadro legal é determinante, a sua aplicação prática revela desafios que não podem ser ignorados. A regularização de imóveis - tanto urbanos como rurais - tem sido marcada por morosidade processual, multiplicidade de entidades intervenientes, dificuldades no acesso à informação cadastral e, em muitos casos, pela sobreposição de direitos não formalizados com direitos legalmente constituídos. O resultado é um mercado imobiliário em que uma parte significativa dos imóveis transaccionados carece de titulação adequada, o que gera processos de regularização morosos e pode comprometer a sua utilização como garantia bancária.

A Lei n.º 23/21, de 18 de Outu bro, sobre o Regime Jurídico do Cadastro Predial, representa um passo estruturante neste domínio. Ao estabelecer as bases jurídicas para a criação de um cadastro predial moderno, integrado e acessível, este diploma cria as condições para que o Estado tenha um conhecimento rigoroso do seu território e para que os particulares possam comprovar os seus direitos de forma segura e eficiente.

No seguimento deste esforço de modernização cadastral, o Decreto Presidencial n.º 188/24, de 22 de Agosto, veio estabelecer as regras e procedimentos rela tivos à configuração e atribuição do Número de Identificação Predial (NIP), bem como os mo delos de cartão, inscrição e de al teração de dados cadastrais dos prédios urbanos e rústicos. O NIP visa identificar de forma unívoca cada prédio existente no território nacional e garantir a gestão uniformizada de dados cadastrais. A sua implementação efectiva é condição indispensável para a digitalização e modernização dos serviços de registo e cadastro, e representa um passo decisivo rumo à interoperabilidade entre sistemas de informação do Estado relativos a terrenos e imóveis.

O grande salto no processo de concessão de direitos fundiários é, contudo, representado pelo Decreto Presidencial n.º 84/25, de 16 de Abril, que institui a Janela Única de Concessão de Direitos Fundiários. Este mecanismo - inspirado em modelos de balcão único adoptados com sucesso noutros países - visa centralizar num único ponto de contacto todos os procedimentos relativos à concessão de direitos sobre terrenos do domínio privado do Estado. A simplificação administrativa que daí resulta é potencialmente transformadora: reduz custos de transacção, diminui o tempo de resposta das entidades públicas, reforça a objectividade das decisões administrativas e torna o processo mais previsível para o investidor. A Janela Única não é apenas uma reforma administrativa - é um sinal político claro de que Angola está determinada a melhorar o seu ambiente de negócios e a tornar o acesso à terra um processo regido por procedimentos claros, transparentes e eficientes. Para o sector imobiliário, esta mudança pode ser decisiva.

No conjunto, estes diplomas formam um corpus legislativo coerente e progressivo, que aponta para uma visão estratégica clara: Angola quer um mercado fundiário e imobiliário moderno, funcional e competitivo. Os desafios de implementação são reais e não devem ser minimizados - a distância entre a letra da lei e a prática das instituições é, em qualquer país, o verdadeiro teste das reformas. Mas a direcção é inequivocamente positiva.

Um olhar para o futuro: Terras rurais, agronegócio e mercados de carbono

O quadro legislativo recente é promissor, mas o percurso está longe de concluído. Um dos domínios que carecerá, no futuro próximo, de regulamentação mais detalhada é o das terras rurais sob domínio útil consuetudinário - direito fundiário expressamente reconhecido pela Lei de Terras às comunidades rurais que, de forma contínua e sustentada, ocupam e utilizam determinadas áreas territoriais segundo os seus usos e costumes tradicionais.

A regulamentação pormenorizada deste regime é imperativa, não apenas por razões de justiça social e de reconhecimento dos direitos históricos das comunidades, mas também por razões de desenvolvimento económico. Angola possui um potencial agrícola imenso, ainda largamente subaproveitado.

O desenvolvimento do agronegócio em larga escala, os investimentos estruturados na agropecuária, a aposta no turismo de natureza e as crescentes oportunidades associadas ao mercado de carbono - que valoriza precisamente a preservação de ecossistemas e as práticas agrícolas sustentáveis - exigem clareza sobre os direitos de uso e aproveitamento das terras rurais.

Sem essa clareza, os conflitos entre comunidades e investidores serão inevitáveis e o potencial transformador destes sectores ficará por realizar. A regularização dos direitos consuetudinários das comunidades rurais não é um obstáculo ao investimento - é a sua condição de sustentabilidade e o fundamento de um crescimento verdadeiramente inclusivo.

*ANABELA SILVA, Sócia da Fátima Freitas & Associados, escritório membro da Miranda Alliance

*SOFIA COELHO PEREIRA, Associada Coordenadora da Miranda & Associados